2018年6月8日
予告させていただいておりました通り，6月1日を以て，事務所を移転しました。
旧事務所からは目と鼻の先の，一本南側の通りです。
電話番号，FAX番号に変更はありません。
たくさんの方々からお祝いのお花や観葉植物をいただき，大変華やかになりました。お祝いをくださった方々には，心より感謝いたします。本当にありがとうございます。
皆さんのご期待，応援を心の支えに，弁護士，事務職員一同，しっかりと頑張ってまいります。
まだ，家具がそろっていない部屋や，段ボールが山積みの部屋もありますが，部分的に片付いてきましたので，写真を何枚かアップします。
業務は，通常通り開始しておりますので，いつでもご連絡ください。
2018年5月21日
藤本尊載が所属する高松栗林ライオンズクラブ主催の第51回日暮茶会が，5月20日に栗林公園掬月亭にて開催され，夫婦で参加してきました。
午前中は，屋外でお客様のご案内をし，お茶席には午後に入らせていただきました。
高松栗林ライオンズクラブは，今年で結成55周年を迎える，伝統ある社会奉仕団体です。
高松市との共催で行うたかまつ子どもサミット， 香川県糖尿病協会の小児糖尿病部会「せとっこの会」への支援など，特に青少年の育成を目的とする事業に力を入れています。
今回の茶会の収益も，これらの事業の原資となります。
高松栗林ライオンズクラブは，お金を出すだけでなく，体を動かして社会奉仕活動を行っています。
来週は，小学生と一緒に，畑に芋を植えに行きます。
様々な業種のメンバーと共に知恵を出し合い，体を動かして奉仕活動を行うのは，ともすれば仕事ばかりになりがちな日常の気分転換になりますし，何より楽しいです。
2018年5月13日
敷地の前面道路が公道ではなく私道である場合，その私道を通行することができるかについては，不動産を購入するか否かの判断に重大な影響を及ぼす事情です。
宅地の場合，当該私道が建築基準法上の道路に該当し，当該私道によって接道義務が充足されている場合も多いようです。
私道の通行権については，なかなか理解が難しいためか，インターネット上に正確な情報が少なく，いたずらに不安をあおるような記事が散見されますが，私の経験上，宅地として売買されるような土地については，特殊な場合を除き，ほとんどの場合，通行権が認められるであろうケースが多いです。
もっとも，例外はありますので，実際の売買にあたっては，必ず専門家に相談してください。
以下，簡単にご説明します。
私道が，特定行政庁による位置指定などにより，建築基準法上の道路とされた場合，道路内への建築物や擁壁の建築，私道の変更，廃止は制限されます（建築基準法44条，45条）。
もっとも，同法は，近隣住民等に私道の通行権を認めるものではなく，道路所有者によって通行が妨害された場合，行政庁の職権発動を促したり，処罰を求めたりすることはできても，直ちに，道路所有者を相手取って妨害の排除を求めることはできないものとされています（東京高裁昭和40年5月31日判決等）。
ですから，私道が，建築基準法上の道路に該当するからといって，必ずしも，近隣住民等の通行権が認められるわけではありません。
近隣住民等の通行権については，①建築基準法上の私道について，②道路が現実に開設され，③通行が日常生活上不可欠であり，④私道敷地の所有者が，通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がない場合に，敷地所有者に対して，妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利が認められるものとされています（最高裁平成9年12月18日判決，最高裁平成12年1月27日判決）。
また，一筆の土地を分譲する際，通路を利用する譲受人に対してのその通路敷所有権を分割帰属させる場合や，通路敷所有権をもとの分譲者に留保した場合には，黙示の通行地役権設定が認められ（東京高裁昭和49年1月23日判決），土地購入者には私道を通行する権利が認められます。
元の所有者が，問題なく私道を通行して居住していた場合には，上記いずれかの権利が認められる場合が多いと思われます。
もっとも，法的な通行権が認められるとしても，私道の所有者が通行に異議を述べるなど，現にトラブルが存在する場合には，宅建業者は説明義務を負います。
そのような場合には，私道の所有者に対して，法的な通行権の存在を説明し，事前にトラブルを解決するよう努める必要があるでしょう。
2018年5月6日
平成30年4月1日施行の宅建業法改正により，建物状況調査（インスペクション）についての諸制度が導入されました。
建物状況調査（インスペクション）とは，既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するもので，国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が実施します。
宅建業者には，4月1日以降，①媒介契約書等に，建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について記載すること，②重要事項説明書に，建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を記載すること，③売買契約書等に，建物状況調査の結果の概要を記載することが義務付けられています。
①媒介契約書等への記載義務付けにより，宅建業者には，売主又は購入希望者などに対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することが求められます。その上で、売主又は購入希望者等の希望があり、あっせんが可能な場合には、媒介契約書にあっせんの実施を明記するとともに、具体的な手配を行う必要があります。
これを怠った場合，特に購入希望者は，対象物件の瑕疵を覚知したり，既存住宅売買瑕疵保険によるリスクヘッジを行う機会を失うことになり，宅建業者の責任が問われる可能性があります。
また，②重要事項説明や，③売買契約書への記載を行うことにより，契約当事者が対象物件の状態を十分に理解したうえで契約を締結することが可能になりますので，これが適切に行われなければ，当然，宅建業者の責任が問われる可能性があります。
まずは，建物状況調査の意義を十分に理解し，顧客に正確な説明ができるようにする必要があります。
また，媒介契約約款，重要事項説明書，売買契約約款のアップデートも必要です。
国土交通省のホームページ等に関連情報が公開されています。
確実な対応をご希望の場合は，玉藻総合法律事務所でも対応しておりますので，ご相談ください。
国土交通省ホームページ
